출처 : 네이버부동산
부동산을 빨리 공부하는 방법이 궁금했다.부동산에 관심을 가진지는 오래되지 않았지만
부자가 되고 싶다는 열망으로 하루 종일 부동산 생각만 하는 요즘이다.
그리고 책을 보거나 유튜브를 보았는데 가장 빨리 부동산 실력을 키우는 방법은 내가 살 집을 구한다는 마음으로 임하는 것이다.
그래서 요즘은 서울권역 주변에 나와있는 경매물건들을 하나씩 살펴보면서 실제로 내가 이 집에 살면 어떨지 생각하면서 공부하고 있다.
드디어 임장이다. 공부를 가장 효율적으로 하는 방법은 우선 돈을 쓰는 것이라고 생각한다. 올해부터 나름대로 부동... blog.naver.com
얼마 전 열렸던 마곡나루 오피스텔도 경매에 나온 물건이라 현장감상으로 부동산까지 찾아봤다. 해당 물건은 진행 상황을 계속 지켜볼 예정이다.
어쨌든 오늘은 사건번호 22016, 타경 104804(14)로 금천구 독산동에 있는 푸른이라는 아파트를 자세히 알아보자.
아직 현장 현장 현장 전이라 마술판의 내용을 간단히 정리하려고 한다.
1. 시세 파악 2. 교통 - 지하철 - 버스 노선 3. 학군 4. 고용 5. 편의시설 - 마트백화점 6. 기타 특이사항
우선 이 순서로 살펴보도록 하자.
1. 시세파악 - 네이버 부동산
출처 : 네이버부동산
네이버 부동산의 경우 현재 호가로 6억원을 요구하고 있다.
현재 매물도 고층부 전용 81m여서 경매 물건과 비슷하다고 보면 된다.
근데... 여기가 6억이라고?과연 6억의 가치가 되는 물건인지 한번 보자.
- 국토부 실거래가
출처 : 국토부의
우선 국토부 실거래가를 보자.19가구밖에 없는 아파트라 실거래가가 빌라 정도다.
제일 최근에 거래된 게 2016년이니까.5년 전 81m의 실거래가는 2억3400만원으로 현재 호가 6억의 절반에도 못 미친다.
근데 이건 옛날이니까 현시점 시세를 잘 파악해보자
- 하우스 매치
출처 : 하우스 매치
하우스매치는 원래 시가 파악이 어려운 빌라나 다세대주택 파악용으로 사용하는 사이트지만 금천구 푸른 땅도 말로만 꾸며진 아파트지
대부분 연립주택이나 다세대주택으로 시세 파악이 어려워 하우스매치의 도움을 받아봤다.
하우스매치로 보니 매매가 3.2억, 전세금은 2.9억원 수준으로 평가해 줬다.덧붙여서 푸른터의 감정가는 4억1800만원이다.
그리고 하우스매치에 들어간 김에 주변 빌라의 시세를 알아봤는데
1.8억에서 2.1억, 3.2억, 3.3억 정도로 다양하게 분포돼 있었다.
네이버 부동산, 보면 푸른 땅 아래 메트로타운이라는 연립주택이 31평방미터 3.2억원을 호가하고 있고
실제로, 21년 3월에는 전용의 40평방 미터가 1000만원에 거래된 것을 알 수 있다.
총 3개 동이 모여 있고 2017년에 신축된 곳이라 그런지 높다.
그럼 주변 아파트를 살펴보자.
금천구 프룬트 주변에 월드힐:46세대(2006), 삼익:124세대(1998) 두 개의 아파트가 있는데 실거래가를 보자.
월드힐은 21년 2월 기준 81승이 5억원으로삼익은 2021년 7월 기준으로 69승이 5.2억원에 거래됐다.
현재 기준으로 전용 84승인 가구 수가 7.9억이니 위 정보를 합산해 청지 시세를 예측해 보자.
주변빌라 : 메트로타운(3동) 21년 3월 전용 40평방미터 3.1억원 거래
주변 아파트 : 월드힐[2006년(46가구)]21년 2월 기준 81승이 5억원 거래
삼익 [1998년(124세대)] 21년 7월 기준 69승이 5.2억 거래 현재 전용 84승이 호가 7.9억
이런 정보로 볼 때 금천구 푸른터 적정 시세는 최소 5억 이상으로 7.9억 이하일 것으로 판단된다.
그래서 지금 매물로 나온 푸른터가 호가를 6억원 부르는 것도 틀림없다는 것.
낙찰가격은 물건의 권리가 내렸다고 할 때 5억6억 사이에서 결정하는 것이 좋을 것 같다.
그러나 이 물건의 권리는 그리 간단치 않다. 사물의 권리에 관한 내용 아래서 좀 더 자세히 설명하기로 한다.
2) 교통 - 지하철
푸른 부지에서 가까운 순서대로 지하철역을 살펴보자.
우선 2호선 구로디지털단지역까지 16분→1호선 독산역까지 31분이 걸린다.노골적으로 말해서 반대의 세력이 아니다
그리고 신안산선 개통으로 생기는 신독산역의 경우 도보로 21분 정도 소요되며 전체적으로 역세권이라 부를 수 없는 입지다.
- 버스 노선
가운데 푸른 대지(하늘색)를 기준으로 양쪽으로 모두의 학교, 독산고개 정류장이 각각 4분, 5분 거리에 위치해 있다.
푸른타에서 모두의 학교 정거장까지는 294m, 도보 4분 정도 걸린다.
507, 5413, 5619, 5620, 5633, 6516 버스가 지나가니 참고하기 바란다.
다음은 독산고개 정류장으로 청지로부터 357m로 도보로 5분 거리에 있다.
5530, 5535, 5621, 5626으로 500, 9-3, 금천 03, 06 버스가 지나간다.
출처 : 학구도 안내서비스
학군을 보면 학군도를 기준으로 프룬트에 거주할 경우 도보 7분 거리의 문성초등학교에 배정된다.
출처 : 학교 알리미
구로, 가산이 가까워 지적 편집도상 자주색(준공업지역)이 널리 분포되어 있으며 그 때문에 일자리도 풍부하다.
해당 지역은 서울디지털산업단지(G베리)로 불리며 과거 구로공단이 신식으로 바뀌면서 방대한 중소 IT 기업이 들어섰다.
* (구로동, 가산동 : 국가산업단지) -> 지산에 접근하기에는 성수, 문정에 비해 접근하기 어려운 부분이 있다.
요즘 매우 핫한 지식산업센터가 밀집해 있어 지역생산에 관심이 있는 분들이 많을 것이다.
정부가 G베리를 융복합 도심 산업단지로 탈바꿈시키기로 결정해 앞으로 더욱 개발될 것으로 기대되는 곳이다.
상기 영상에서 G베리에 대해 정리한 내용이 있으니 참고하기 바란다.
서울디지털국가산업 1단지(6분)
서울디지털국가산업 2단지(6분)
서울디지털국가산업 3단지(6분)
그리고 핵심적으로 디지털 국가산업단지와 자동차로 10분 이내에 접근이 가능하고 대중교통을 이용하면 30분 이내로 도보 1시간 이내로 접근이 가능하며
G벨리에 근무하는 직장인들의 수요도 충분할 것으로 예측된다.
도보 5분거리에 마트(3~4개)와 편의점(7개)이 있어 생필품 구매시 불편함은 없을 것입니다.
자동차로 5분 거리에 마리오아울렛을 포함한 롯데팩토리 아울렛 가산점이 있어 쇼핑에도 제격이다.
6. 기타 특이사항
마지막으로 특이사항은 앞에서 언급했듯이 권리관계가 깨끗하지 않다.
토지별 등기가 되어 있어 권리상 문제가 있을 수 있는 특수 물건이라고 생각할 수 있다.
그 내용은 좀 더 살펴보고 어떻게 해결해야 할지 생각해야 한다.
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토지별 등기의 경우 내가 활동하고 있는 행복재테크에 관한 확인 방법이 정리되어 있어 공유하고 있다. 카페 가입자만 확인할 수 있으니 궁금하신 분들은 가입해주세요.
그리고 원래는 이번 포스팅에서는 금천구 전체적으로 다음과 같은 내용도 다루려고 했으나, 생각보다 분량이 길어졌으므로 다음 내용은 다음 포스팅으로 분리하여 작성하기로 한다.
* 입주물량(공급) * 인구수 및 거래량(수요) * 실투자금 * 대장아파트 * 저평가 여부 * 결론
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